“我们目前正在对上海市住房保障问题的几个关键要素进行摸底，简单讲就是要多少钱、多少房源和土地覆盖多少人。”日前，上海市某权威研究机构负责人向我们透露。

　　该负责人还表示，基本方向已明确，以实际的房源和土地支持为主，货币补偿为辅，开发建设主体将体现多元化。但方案最终出台估计要到明年。

　　拟议中的新方案另一值得关注的焦点是，符合相关条件的非上海户籍常住人口也将纳入住房保障体系。目前上海非本地户籍的常住人口有400余万。

　　不少地产商对政府主导下的保障住房建设同样抱有热情，他们表示如果相关政策允许将会积极参与其中。

　　常住人口将受保障

　　上述负责人向我们表示，目前正在进行的摸底调研，是在上海市政府的部署下进行的。此次调研意在依据24号文的规定，对全市的住房保障体系进行一次全面梳理。

　　“政府决策层在掌握这次调研的基本数据、情况后，会最终出台对应24号文的上海细则，主要是房地、资金、人口数量三大方面。”

　　保障体系的覆盖面将跨越户籍界限，全面覆盖包括拥有上海户口的市民、外来务工人员等非上海户籍但在上海长期居住的人群。

　　最新统计数据显示，至2006年年末，上海全市户籍人口1368.1万人，常住人口达到1815万人。按照上述新的住房保障思路，400多万非上海户籍常住人口也将被纳入新政策保障范围之内。

　　自2000年起，上海市就相继制订了三个住房保障方面的文件。上海易居房产研究院高级评论员杨红旭表示，上海廉租房制度由此初步建立，人均住房标准也从最初的5平方米扩大到如今的7平方米。

　　我们了解到，全市包括浦东、静安、卢湾等多个区已在数月前陆续展开廉租房试点工作。截至2007年8月底，全市符合廉租条件累计登记26572户，已有25298户家庭享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的95.21%，其中实物配租393户，租金配租24905户。

　　但杨红旭认为，现行政策的覆盖面仍然较小，目前的受益面还限于“双低”家庭。上海享受廉租房的家庭占全市城镇总户数尚不足1%，而发达国家一般是10%左右。

　　不但廉租房保障覆盖面有限，其中大部分还不是实物配租。据记者了解，由于目前小户型租赁房源奇缺及租金高企，很多货币补偿的廉租房保障体系内家庭，只能把租金补贴用于日常家用，而没有真正用于住房领域。

　　“实行货币补贴有赖于一个稳定的租赁市场。首先必须有充足的小户型出租房源存在，而上海目前符合这一条件的主要是老公房，新建房源大都面积偏大租金偏高，符合条件的房源严重不足；其次需要租赁价格稳定，但目前租赁价格随房价上涨过快。”上海市公积金管理中心副研究员丛诚指出。

　　为改变这一状况，前述研究机构负责人向我们特别强调，酝酿中的上海住房保障体系将以实物为主，从政策性住房建设用地、政策性保障住房供应两大方面进行挖掘，把一部分符合保障条件的市民从商品市场的需求中分离出来，从根本上消化这部分住房需求，而资金补贴的方式相对扮演辅助的角色。

　　“这是一个很大的工作量。目前不仅我们这个机构在做相关工作，其他如房地、建设部门也在做摸底工作。”该负责人表示。

　　民营房企有望参与

　　“由于目前还处于政策研究的摸底调研阶段，将尽快出一个方案供决策层参考，但年内推出细则的可能性不大，估计要到明年正式出台。”这位负责人告诉记者。同时政策性保障住房建设的参与主体及资金来源是另一个关键点。

　　该负责人还透露，参与运作的主体将体现多元化。经过整合实力明显增强的国资房地产企业必然要在其中扮演不可或缺的重要角色。但其他各类房地产企业及市场资金，同样也是细则重点考虑的一部分可用力量。

　　而上海房地局廉租房办公室主任董佳懋此前曾表示，“有关部门正在考虑出台民间资本参与廉租房开发建设和管理的政策。大致设想是由政府或民间资本出面收购一些尾房或空置房，改造成出租房，并减免部分租金税收。”

　　丛诚也指出，政府作为责任主体当然要直接提供住房保障，如提供廉租房，廉租房的财政支出，必须纳入地方政府公共财政预算的法定科目；但仅靠政府财政的力量是远远不够的，政府还应出台多种政策，鼓励和调动社会力量与市场资源，投入到住房保障体系中来。如鼓励开发商建造廉租房，税费和信贷利息享受有关优惠，鼓励私人投资小户型住房，出租给低收入家庭租住，减免房租所得税和还贷利息免税等。

　　在政策性保障住房建设中，除了上海地产集团等国资房企旗下的开发公司担当大纲外，诸如绿地、大华等上海本地多家大型民营开发企业同样揽下了大量“任务”。

　　而根据24号文的“双轨制”模式，实际上形成了两个形态的市场——市场化的商品房市场和政府主导下的保障住房市场。对开发商而言，后者同样大有潜力可挖。

　　“大华在此前参与了上海多项住房保障概念的项目建设，积累了不少经验。24号文出台后的住房保障建设市场，大华同样将在政府主导下积极参与。”大华集团的一位高层向本报记者表示，目前政府方面尚未有明确的企业参与保障住房建设的最新明确规定，企业看重的是具体项目的可操作性。

　　“其次是投资回报率，尽管保障住房的回报率一般不如商品房，但其风险相对较小，这也是吸引开发商参与的关键。”