人民币“破7” 楼市拉响热钱“获利退市”预警

　　人民币对美元中间价在4月10日突破7元大关，“6时代”来临了。作为房地产业升温的主因之一，人民币升值始终与楼市关联紧密。“从目前的情况来看，预计个别地区会出现新一轮回暖行情。”仲量联行中国区研究总监何恩凯如此评说“6时代”背景下的楼市。

　　“业主不再以美元报价”

　　根据仲量联行最新发布的上海一季度房地产市场报告，较易受到境外人士青睐的豪华及高档住宅，仍然显示出旺盛的购房需求。与普通住宅不同，豪华及高档住宅市场体现出的境外“热钱”投资性需求仍然不小。与之相应的是，豪宅租赁市场的表现也较为乐观。如浦东新区陆家嘴(19.22,-1.42,-6.88%,吧)区域豪宅林立，其租赁市场的表现尤其抢眼，空置率在一季度中下降了3%，且平均租金水平上涨了2%。“值得强调的一个现象是，由于人民币不断升值，越来越多的业主不再以美元进行报价。”何恩凯称。

　　汉宇地产董事总经理施宏睿认为，人民币对美元“破7”，对部分具备投资需求的境外人士来说是个利好。“虽然汇率的更改并不是影响房地产业发展的直接原因，但会成为一个很重要的附加因素，这意味着投资物业会同时享受到市场需求及汇率上升的驱动影响。”施宏睿表示。

　　收购物业意向仍然强烈

　　仲量联行发布的《全球房地产资产报告》预测，虽然2008年全球房地产直接投资总额将比2007年减少30%以上，但大量资金进入亚太地区的势头不会明显减弱。其中，中国及中国香港地区市场将占到14%的投资额。

　　据了解，2007年无论是上半年还是下半年，亚太地区皆保持了十分强劲的增长。尤其是从去年下半年起，由于一些主要房地产市场如美洲、欧洲市场开始出现下滑，加上美元持续走弱的影响，大量资金纷纷转向涌入这一地区。其中，作为新兴市场的中国，吸引到了更多的注意力。仲量联行亚洲资本市场总监Stuart Crow表示，较少依赖债务融资的投资者开始成为主要购买力量，如德国核心基金等，他们对于亚太地区的高质量房地产颇感兴趣。此外，来自于日本的投资者也对中国等发展速度较快的市场投以更多注意。

　　据相关资料，2008年一季度，上海房地产投资市场发生了两起重大的外资投资案例：1月份，浦东新区的财富海景花园5号楼以5.43亿元出让；3月份，上海证券报独家披露了翠湖天地御苑18号公寓的转让收购，交易代价为9亿元。

　　高力国际研究与咨询部董事李庆贤表示，虽然从前期市场情况来看，海外基金受到境外资金投资房产的种种限制，在实际操作中仍有相当难度，但外资对于部分优质物业的收购意向仍然强烈。“人民币升值预期始终是外资进入中国楼市的影响因素之一。”一位投行人士表示。

　　警惕外资“获利”抛盘

　　何恩凯认为，人民币“破7”虽然对投资者来说会有一定利好，但相应也会带来部分负面影响。“美元的持续走弱，使得跨国企业会考虑预算方面的支出，从而实行缩减，这对于以跨国企业员工为客户的高档住宅租赁市场来说，会产生影响。”

　　而来自于中国台湾地区的高先生则坦率表示，人民币升值虽然会使得中国大陆的投资物业有所升值，但相对于本地货币而言，以人民币估值的物业已明显高于当地物业价值。“应该说是偏贵了，在这种情况下，可能会考虑回台湾买房。”

　　自2005年7月21日央行宣布汇改以来，人民币对美元累计升值幅度已达到13.8个百分点。今年以来更是连续升高，人民币对美元升值超过4.3%。随着人民币汇率进入“6时代”，也有业内人士指出，对于人民币升值的预期空间已经不大，因此需要警惕随之而来的“获利”后抛盘退市的情况。“人民币在一段时间以来的升值速度一直很快，目前的结果可谓在意料之中，因此，严格来说，这对外资的心理作用影响更大，也更微妙，前景判断会有分歧产生。”