做生意，免不了要先找间店面房；打工上学，头等大事就是要找房子落落脚，可怎样才能租得省心？家中有闲置房屋的，出租也是不错的赚钱门道，可是怎样才能租得安全、租得放心？这出租房屋和租赁房屋的，各有各的烦恼。律师就来帮您排忧解难。
昨天律师团为您准备的“房屋租赁维权咨询会”，就是专门围绕怎样租房子、和房东有纠纷怎么办、怎样签租房合同等身边事说起，和各位一起说说租赁房子中经常会碰到的问题。
“律师你好，我想问问我租住的房子看不到有线电视，应该找房东解决吗？”“我们的集体宿舍老是漏水，房东就是不肯来修，我们怎么办？”“我有套房屋要租给外国人，人家要我换电器装电暖，我要这么做吗？”昨天下午的这场房屋租赁维权咨询会刚一推出，马上就得到了众多读者的热烈响应。此起彼伏的电话不断响起，苏州合展兆丰律师事务所主任肖翔律师和副主任黄勤律师忙个不停，水也顾不上喝，一遍遍回答读者的各种提问，并从房屋维修、合同解除、违约责任等方面进行了详细的解释。
在数十个咨询电话中，家住康佳花园的王女士心情最为迫切，她告诉记者，他们小区很多人家都把车库随意出租，这些租户不仅在房子里私拉乱接，而且开网吧、烟杂店、小吃部等什么都有，严重影响其他住户休息。在昨天的咨询会上，两位律师一听完王女士的烦心事，就从专业角度一一耐心解答，告诉王女士遇到这种事情该怎么做。“有商报律师的一番解释，我的心里就踏实多了。看来，多了解点法律常识还是蛮有用的。”王女士心头的疙瘩解开了，我们自然也欣慰不已。
租房合同怎么签其中讲究真不少
房屋短租要签合同吗？
“读者咨询”吴先生询问：过段时间，我父母要从老家来苏州住三个月，我在三元三村找了套房子，只想租三个月，因为时间短，我就不想跟房东签租房协议了，请问，这样做行吗？
“律师解答”律师不建议你这样做。《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当签订书面合同。租三个月，可以不签合同。”但是，租房时你与房东的口头协商，如果不写进书面合同中，今后发生纠纷，你会因为没有书面合同，只能吃哑巴亏。因此，律师建议广大房客，不管租多久，最好和业主签订书面的房屋租赁合同，以明确双方的权利义务。合同中要对租赁期限、租金数额、支付方式、房屋用途、违约责任等内容做出约定，以便日后解决纠纷时有据可依。
租房合同怎么签？
“读者咨询”王先生问：最近我打算将一套空关房租出去，请问，租房合同该怎么签？
“律师解答”针对新颁布的《房屋租赁合同示范文本》，律师提醒消费者，在使用租赁合同示范文本时，注意此文本只是参照范本，除去租赁期限、租金约定等常规性的问题外，还有四大签约必备构件需要签约双方引起重视。一、水电、物业等其他费用承担方式。租赁合同里要约定在租赁期内水电、物业费、卫生费等其他费用的承担方式，消费者应该就这部分条款做出明确的约定并直接写入合同，可以避免产生费用方面的纠纷。二、房屋的维护、维修。在房屋出租期间，约定房屋维护、维修的权责非常有必要，双方应约定业主与求租者两方的责任，保证在租赁期内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时的解决方案，以有效避免业主和求租者因为物品损坏带来的纠纷。三、合同解除的具体情况。租房合同中必须标明合同在什么情况下可以解除，这样可以约束业主和求租者的行为，保障双方的权利。比如业主延迟交付房屋达多久、交付的房屋不符合合同约定或影响求租者安全等等，求租者可以单方解除合同；求租者不按照约定支付租金多久、欠缴费用、擅自改变房屋用途等，业主可以单方解除合同。四、违约责任及追究。在签订租房合同时，一定要重视对双方违约责任的约定。违约责任主要包括针对容易产生纠纷的环节设置，如房东未能按时按约定交房应承担的责任、租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。
房子换了新房东房客还能续租吗？
店面房换了新房东原先签的协议有效吗
“读者咨询”市民王女士问：我承租了一个店面房做生意，租赁合同约定至2009年12月底到期。现在房东要把店面房转让给新房东，我想咨询一下，房东转让店面房后，新房东不愿意继续租房给我怎么办？
“律师解答”王女士不必担心，我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这也就是法律上所说的 “买卖不破租赁”。因此，如果王女士和原房东在租赁合同中将租赁期限签到2009年12月底的，在2009年12月底之前，新房东是不能单方面与王女士解除租赁合同的，还是必须把房屋租赁给你，否则新房东要承担违约责任。
房东转手卖了房子新房东赶房客出门
“读者咨询”蒋先生询问：我是来苏务工的，我们五个一起工作的工友租了一套房子，可没到两个月，有个人来让我们搬走，说房东把房子卖给他了，现在他是房子的所有人，限我们三天搬离，我们该怎么办？
“律师解答”我国的《合同法》第229条明确规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所以新的业主是不能让你们搬走的。另外，需要提醒蒋先生的是，按照法律规定，你们作为承租人对房屋享有优先购买权，如果你们想购买该房，你们有权主张他们之间的房屋买卖行为无效。你们再按同等条件购买。
房东打算转让房屋房客有权优先购买
“读者咨询”蒋女士问：我承租了一个商铺，上个月房东通知我：他已将商铺对外转让，让我将下半年的租金交到新房东那里。我认为房东转让商铺应该先通知我，毕竟我是承租人，租用商铺做生意的，如果价格合理的话，我也会考虑买下来。但是房东说我们的租赁合同里对此并没有约定，所以无需通知我。这样合法吗？
“律师解答”按照我国法律规定，承租人对于租赁房屋在同等条件下还享有优先购买权。我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”并且，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”因此，鉴于房主在出卖房产前没有通知承租人，致其未能行使法定的优先购买权，所以蒋女士可以起诉房东，宣告房屋买卖无效，并在同等条件下，享有优先购买承租房屋的权利。
房客转租出租房，当心惹出新纠纷
房客私下做“二房东”房主如何来维权？
“读者咨询”冯先生问：我将房子租赁给一个房客，租赁合同中没有约定是否可以转租。现在我发现这个房客将我的房屋转租了出去，从中赚取差价，做起了“二房东”，这是我不能接受的。我想请问律师，如何才能保护自己的合法权益？
“律师解答”首先要告诉冯先生的是，由于你们在租赁合同中没有约定关于“转租”的事宜，并且你对承租人转租持反对态度，因此，按照《合同法》第224条第二款的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”其次，针对承租人赚取的差价租金，冯先生也可主张其为不当得利，要求其予以返还。至于承租人与次承租人之间的租赁合同的违约责任，由承租人自行承担。
一个人付房租蛮吃力是否可以转租房间？
“读者咨询”方先生问：我在单位附近租了套房子，去年我把租的这套房子的一间大卧室给转租了，请问，这个行为会有法律风险吗？
“律师解答”根据《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”所以你要经过房东同意才能转租，或者在最初签订租赁合同的时候就对此预先约定好。
