路平了，灯亮了，绿化修过了，老新村穿上“新衣”了。从2004年，一些老新村居民脸上的笑容多了。可是，美好的现状谁来维持？能够维持多久？昨天，当新城物业公司接过金塘小区业主委员会的聘书，我市老新村物业长效管理市场化迈出了第一步，新改造老新村的居民们不再担心身边的美好环境昙花一现了。因此，老新村物业长效管理可行性就更加令人关注。
可行性之1
改造好的老新村多起来
沧浪区率先破冰，尝试通过市场化运作，实施老新村物业长效管理，是有其现实基础的。自2004年起，市、区两级政府斥资8872.73万元，对沧浪区一批年久失修的老新村进行了全方位改造。改造后的老新村面貌焕然一新，群众得到了实惠。“只有管理跟上了，老新村居民的生活质量才真正能够提高。而改造后的老新村越来越多，长效管理迫在眉睫”，里河社区党委书记丁建霞说，“尽管政府对改造后的老新村有一定的资金扶持，但困难和问题正逐步凸显，主要体现在：管理标准不高、运作不规范、缺乏可持续性等三个方面。”丁建霞是区人大代表，去年底，沧浪区十五届人大一次会议上，她和赵小和等12名代表提出了关于“新改造的老新村落实物业长效管理建设”的议案，被列为大会议案。加强改造后老新村的物业管理、长效管理，探索老新村管理的新模式、新路子，成为政府和群众的共同愿望。老新村物业长效管理问题被提到沧浪区政府的议事日程。另外，2008年1月1日起施行的《苏州市住宅区物业管理条例》又为老新村的物业管理提供了法律依据。
可行性之2
长效管理模式的有益探索
《苏州市住宅区物业管理条例》明确规定：“业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。”在沧浪区，已改造的老新村从前两年就开始对此进行探索。
沧浪区养蚕里一村改造后，在信任、质疑以及担忧声中探索实践了居民自治的物业管理模式。除街道聘请保洁员外，老新村里的安全、停车等日常管理，由居民投票选举产生的自治管理委员会的委员们义务承担。通过自治，小区实现了封闭管理，汽车有序停放，小区环境整齐，治安状况良好，得到了众多居民的拥护。“养蚕里的这种自治模式，仅适合在规模较小的老新村施行，且对居民自身素质要求较高。若在规模很大的小区里推行，由于住户多，意见不易统一，管理成本较大。同时，目前关于居民自治管理的法律法规还不完善，具体操作起来难度较大。”养蚕里第二届居民自治管理委员会主任徐志华说。
与养蚕里不同，里河一村和二至四村尝试通过“政府贴一点，住户出一点，利用配套设施收一点”来实施物业管理市场化运作的模式。在里河社区，居民推荐成立了业主委员会，葑门街道下属的物业公司受聘进行长效管理，小区的卫生保洁由政府出资招标，中标者负责管理。安全保卫、绿化维护和公共设施日常维护等由物业公司负责，通过收取一定数额的物业管理费和停车费作为物业管理的主要经费。“目前虽处于起步阶段，物业公司尚不能实现收支平衡，主要靠对外拓展业务来实现“以丰补欠”，同时在运作上也尚未达到规范化的要求”，葑门街道一位负责人如是说。
可行性之3
90%收缴率的希望所在
“部分居民自我管理意识淡薄，物权管理理念和消费理念缺失，是物业公司不愿进驻老新村的一个重要原因。”沧浪区副区长王树民为了老新村物业长效管理问题，今年先后21次召开专题研讨会。他认为，经过住房制度改革，房屋产权已经多元化，但相当部分老新村业主“服务是商品”的观念尚未形成，正确的物权管理理念、消费理念没有确立，保护环境的自我约束力不强。物业公司普遍收费难，一个月几元钱的物业费收缴率都极低。“以前安全小区每个月3元卫生管理费，从未收全过。”金塘社区书记苏梅英说每次收费都要“磨破嘴皮子”。
“同时，许多老新村物业管理配套设施缺乏，老新村自身难造血，物业无利可图”，王树民介绍，由于历史的原因，老新村建成时不仅公共服务设施较少，物业管理的配套设施也极少，虽然政府在改造中千方百计、见缝插针地新建了部分物业配套用房，但还远不能满足需要。
以上两个问题目前都有所改变。改造后，每户60元一年的物业费，90％以上的住户都主动交纳了。“从拒交卫生管理费到主动购买物业服务，居民维护好小区环境的愿望可见一斑，成立业主委员会，小区管理走市场化道路的设想被提上了议事日程。”苏梅英说，“再加上低保户、低保边缘等困难群体的物业费由政府‘埋单’，老居民们对物业公司入驻举双手欢迎。”
小区自身“造血”难问题也正在解决。改造后，沧浪区在老新村内配置了物业服务用房等基础配套设施。同时，根据新出台的《沧浪区老住宅小区综合整治后长效管理实施意见》，每年财政预算中安排专项费用，用于老新村的卫生保洁、安全保卫。去年区政府又研究决定，老新村绿地养护期满后，以区财政和街道分别承担70%和30%的比例，下达绿化养护经费。以里河二至四村为例，有近3000户居民，15.9万平方米房屋建筑面积，2080平方米楼道面积，4万平方米绿地面积，34000平方米道路面积，按标准测算，政府安排年卫生保洁费为12.2614万元，绿化养护经费为48万元。政府的扶持引导，成为做好老新村长效管理工作的有力保障。在金塘小区，新城物业公司经理杨仁权对政府扶持算过一笔账：小区21幢住宅楼的物业费按100%收取计算只占一年投入的5.6%，而政府补贴部分高达53%，另外，还有公益性岗位补贴、停车收费等，按照现行政策，第一年就可收回47万元的管理成本。
