国庆前，央行和银监会共同宣布调整商业性房地产信贷政策，提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平。按照地产信贷新政，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基准利率的1.1倍(而此前大多执行85%的优惠利率)。

　　无疑，对第二套住房的成功认定将成为此次房贷新政是否能够落实的关键所在。对于社会上和媒体质疑是否能够认定第二套房，央行副行长、上海总部主任苏宁表示：央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”。

　　不过，相对于央行领导的自信，实际情况却出现了偏差。据报道，目前南京两家银行已经公布了第二套房认定标准，但是其松紧尺度却截然不同：其中中国银行称凡征信系统有房贷记录均要首付4成；浦发银行则称房贷还清即可首付3成。而南京工行、农行、中信等银行均表示，房贷新政实施细则还没有公布，新申请房贷的客户只能耐心等待。

　　由此可见，央行和银监会出台的房地产新政，几乎是在没有考虑清楚实际如何操作的情况下出台的，所以造成在操作中不同银行执行不同政策的现状。此次新政再次告诉人们，一些政府部门房地产调控政策的模糊性和难以操作性，我们也就不难理解为什么越调控房地产市场价格的涨幅越大。

　　实际上，虽然本次房贷新政的目的是遏制炒房，提高炒房成本，但是和以前的房地产调控政策一样，此次新政可能同样难以对炒房投机行为产生杀伤力。

　　首先，炒房者大都实力雄厚，他们不太会在乎提高这样一些首付比例。而只要房价继续高速上涨，利率的提高对于炒房者的利润影响也不会太大。

　　其次，此次的新政同样是一个模糊不清的政策，炒房者照样有机可乘。例如，同一家庭以不同家庭成员的名义进行购房贷款，新政就无能为力。而对于职业炒房人员来说，即使是一些炒房者的家庭成员数量不够，由于他们的抗风险能力和心里承受能力较强，完全可以借用一些亲朋好友的名义购房，同样可以规避新政的限制。由此可见，新政对于炒房投机者的杀伤力十分有限。

　　此外，此次新政很可能误伤许多急需改善住房条件的自住者。在许多城市由于房价过高，首次置业的家庭往往选择小户型、小面积的住房，即使这样，这些家庭也常常需要通过贷款来购房。但是过了一段时间之后，如果家庭经济状况得到改善，可能许多家庭需要改善住房条件，从而购买第二套住房。

　　但是，如果新政规定的意图是：无论是否还清贷款都要提高首付和利率，那么这些家庭必然是受害者。而如果需要还清贷款才能享受利率优惠，那么这些家庭可能又无力购买第二套住房。他们只能还清贷款之后再把第一套住房出售，然后购买第二套住房，这无疑会增加他们的交易费用和时间，在此过程中还需要承担房价上涨的风险。

　　因此，如果不尽快出台科学合理的实施细则并严格执行，此次新政对于房地产投机的遏制效果将十分有限，而且还有可能误伤自住需求。