据报道，9月25日，第二轮 《苏州市市区商业网点布局规划》修编论证稿，通过专家论证。在一些重大规划调整中，将市区标志性商业格局从“一个板块二新二轴四带”，调整为“两核三副、两轴三带”。

    其中，“两核”指湖东核心商业服务功能区和古城核心商业板块，这也是湖东商区首次和古城区"平起平坐"。

    事实上，按照《苏州市城市总体规划(2004-2020)》(纲要)，“苏州中心城区发展方向在东部、市域CBD在园区、未来新城在湖东”。按照规划，园区将与昆山、上海连片发展，建设苏州东部新城，将建设成为苏州市现代化新中心城区和苏州中央商务区。

    从1994年成立至今，园区已经走过了13年多历程。园区的商业地产，也从最初的萌芽状态，逐步蓬勃发展起来。如今，按照苏州中心城区发展的东进战略，苏州城市CBD正逐步在湖东迅速崛起。

    邻里中心起步

    “三部曲”高调“唱响”李公堤

    “园区的商业地产发展，可以分为两个阶段。第一阶段已经完成，可以分作‘三部曲’，即从最初的邻里中心起步，到后来的大卖场，再到一些规模型商业街区;第二阶段正在实施中，随着时代广场等标志性商业地产项目的迅速建设，园区正向苏州市现代化新中心城区和苏州中央商务区目标迅速迈进。”苏州圆融发展集团有限公司董事长赵志松告诉记者。

    园区的社区商业，最早起源于新加坡的邻里中心模式。这种以便民利民为目的的新兴社区商业，基本框架是在一个人口相对集聚的社区，配备相应的生活配套设施。集购物、服务、休闲、社教、金融、邮政、医疗、民政、文化娱乐于一体，商业设施建造与商品房开发相对留有步行15分钟距离，形成独立于住宅的、具有一定规模的现代生活消费空间。

    一般而言，邻里中心辐射方圆面积约3至4平方公里，商业功能突出便民利民，划分日常生活购物区、休闲购物区、家政与民政服务区及职业文化传播中心四大板块。目前，园区拥有贵都、新城、师惠坊、湖东大厦、玲珑大厦等五个邻里中心。根据规划，中新合作区70平方公里内还将建设17个邻里中心。

    邻里中心模式，具有很大局限性。随着园区商业配套的不断升级，大卖场应运而生。大卖场具有辐射半径更大、生活用品销售配套更齐全等优势。随着时间的推移，园区逐步出现了欧尚、百润发、家乐福等在国内外享有盛名的大卖场，有着“全球第一卖场”美誉的沃尔玛大卖场也将在园区“落户”。

    随着时间的推移，邻里中心及大卖场逐步难以满足园区居民更高层次的生活需求。于是，园区逐步出现一些规模型特色商业街区。左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等商业街区，逐步满足了居民们中高档次的生活需求。

    第一阶段“三部曲”先后奏响，而规模型商业街区的最精彩之笔，则是如今在国内外享有盛名的李公堤。依托金鸡湖中唯一的湖中长堤，李公堤全长1400米，系光绪年间元和县令李超琼所建。如今，这座历史名堤迎来新的发展机遇，由圆融集团建设开发。根据整体规划及系列开发计划，共分李公堤一期国际风情商业水街、李公堤二期水巷邻里、李公堤三期望湖角。这个建筑面积近20万平方米的现代苏州首席滨水休闲娱乐区，正逐步成为苏州城市发展的新热点和新亮点。李公堤二期国际风情商业水街，去年12月华彩开幕，汇聚了来自十多个国家及中华老字号等知名品牌商家，已成为苏州现代都市最靓丽的一道商业风景线。李公堤II期水巷邻里，以独具魅力的欧陆风尚建筑与新古典主义道桥亭台的巧妙结合，营造了苏州现代水天堂。与“1912”合作打造的园区首个酒吧街区以及台湾代官山、美国查尔斯牛排馆、大渔铁板烧等休闲餐饮，为园区夜生活带来新的魅力。而李公堤三期望湖角将打造一个半岛临湖的绝版休闲商业领地。作为环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域，望湖角将建成集餐饮、娱乐、特色零售等为一体的环境优美的休闲商业胜地。

    第一 “商业航母”圆融时代广场“连钓”国际品牌李公堤激情亮相，一举成为“苏州最为璀璨的现代都市商业亮点”。对于肩负历史重担的园区商业地产而言，这只是迈出了第一步。

    苏州市现代化新中心城区和苏州中央商务区，这是湖东的未来方向。湖东商区何以和古城区平起平坐?“这是苏州城市发展的必然结果。”赵志松告诉记者。

    诚然，作为苏州经济发展的风向标，园区正面临着由工业化中、后期阶段向“后工业经济”时代的过渡，而现代服务业在这个过渡当中充当了十分重要的角色。根据“一体两翼”的发展战略，传统中心古城区集聚了传统特色的景点和商圈，但其限制性保护措施，使得其根本无法发展国际化大型商业设施。这样的重任，落到了园区身上。

    CBD，作为现代城市经济资源集约化的体现，是一个城市现代化的象征与标志。为什么苏州的CBD在园区?专家们普遍认为有三方面原因，其一，从经济结构看，园区的科技制造业已完全领先于传统文化旅游业;其二，从经济模式看，苏州需要以现代经济填补并融入大上海经济圈;其三，从园区建设看，园区企业开始将其采购、销售等总部型中心本地化。

    按照打造长江三角洲重要区域商务中心的目标，园区正在全力实施服务业发展倍增计划。由圆融集团开发建设的圆融时代广场，就是在这样的时代背景下横空出世的。

    根据规划，环金鸡湖4平方公里区域已经被确定为苏州的中央商务区。如今，环金鸡湖商圈已经初具规模。高档酒店、成熟的商业项目、数十个大规模高档社区以及苏州国际博览中心在内的各种商住业态，正逐步壮大未来的中央商务区。

    作为苏州环球时尚消费地标，圆融时代广场是苏州未来CBD最繁华的商业中心和苏州市标志性商业项目。将成为华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。这个建筑面积为51万平方米的项目于去年4月开工，计划于明年9月28日开业。

    作为苏州市重点建设项目，圆融时代广场成为当之无愧的苏州第一“商业航母”。分为五大功能区，包括高档办公商务区、城市购物时尚街区、生活休闲区、河滨步道——水滨餐饮娱乐区以及苏州首座10万m2的购物中心。

    500米巨型神奇天幕、4000多个地下车位、6个地铁出口、水上巴士、空中连廊、超大广场、泊车系统、主题景观、时尚夜景……这些，都将成为圆融时代广场开创苏州商业地产新记录的见证。

    “规划好，更要招好商。”依托这些国际一流的设施，圆融时代广场在招商过程中，犹如一个胸有成竹的垂钓者，“连钓”国际品牌。在招商过程中，坚持“主力店先行”的宗旨。如今，圆融时代广场的五大功能区在招商过程中，都有国际著名品牌加盟。其中，购物中心成功引进香港利福国际集团合作开发，利福国际集团是香港上市公司，拥有香港铜锣湾SOGO等著名百货;高档办公商务区已经与世界500强——韩国SK集团等国际著名企业正式签约;城市购物时尚街区云集了星巴克、汉堡王、百丽集团等国际著名品牌;生活休闲区，则吸引了Landmark集团HomeCenter、世界第一儿童品牌玩具反斗城等加盟……

    要做就做最好目标直指中国一流作为直属于园区管委会的大型国有企业，圆融集团将配合园区城市化发展战略，承担着园区主要商业等载体的开发建设及运营管理职能。

    “要做就做最好。”重任在肩，圆融集团提出了更高的目标，那就是成为中国一流的商业地产主力运营商。进而经过几年的运作，能够达到中国最好的优质上市公司标准。最终用实力证明“国有企业同样能够做得非常优秀”。

    “一个个单体的项目成功了，实现了品牌化，公司才能品牌化;这既是对自己负责，也是对企业负责、对社会负责。”赵志松告诉记者。

    事实上，经过多年的开发运作，圆融集团正承担着苏州未来CBD核心商业载体的建设运营，逐步成为苏州最具规模和实力的商业地产运营商之一。“相比住宅项目，商业地产市场还在逐步成熟，且客户群比较复杂，涉及商家、消费者以及商家更替的需求;商业地产在满足各方面的多种需求的同时，还要不失灵活性。”赵志松深谙此道。也正是在这样的运作理念，圆融集团有了前进的基石。不仅如此，圆融集团已开始涉足旅游地产，24平方公里的阳澄湖国际休闲旅游度假区已在规划和建设中。

    如何进一步发挥品牌优势?赵志松说：“做品牌，必须先把内涵做好。”在他看来，商业地产的开发，考验开发商的不仅仅是资金实力与技术经验，更重要的是对城市发展规划布局的前瞻性把握和高度的社会责任感。“在原来的商业格局之下，以城市运营商的角度和高度的社会责任感，站在一个新的平台、新的高度来运作这些项目，而不是单纯地考虑商业利益;通过实实在在把项目的内涵做好，才能实现从项目品牌到公司品牌的跨越。”赵志松深知。

    作为商业地产的主力运营商，圆融集团从成立那天起，就按照专业化、市场化、品牌化的思路在开发运作。2006年，正在建设中的“时代广场”经中国购物中心专业认证委员会评审，荣获“中国商业地产最佳创新奖”。“这个奖项只是业内对我们的初步认可，仅仅是个起点;往后我们的信心就更加足了”，赵志松告诉记者。

    “每个项目从设计、理念到最终的成品，基本上做到国际一流的水准，保证50年不落伍。”这是赵志松与其经营团队孜孜不倦的追求。以时代广场超前的停车位规划为例，共有4000个停车位，并充分考虑写字楼与商业的互通。“这是苏州独一无二的超前设计理念，也是很多商家签约时代广场的重要因素之一。”