金教授夫妻这些年积累了不少闲钱，老两口一直琢磨怎么才能好好理财。而最终，他们将宝押在了高新区某路段的一个小商铺上——把商铺买下半个月后又把商铺租了出去。金教授算了算，大约五年就能收回成本，以后可都是净赚了。事实上如今有许多都市人已经或是正在打算投资商铺，因为商铺当中隐藏着无限的财富空间，这点似乎早就成了一种共识。普遍认为商铺的投资回报率要高于一般住宅。
“房价涨得离谱，长线投资住宅越来越难了,更多的新投资者像我一样把投资重点转移到商铺上。”苏州市民蒋先生最近在琢磨着买套商铺，但不知道什么样的商铺值得投资，于是来请教我们商报金手指理财专家。
对于，众多的苏州楼市投资者来说，商铺一直是“香饽饽”，随着苏州商业氛围的不断浓厚，底铺、街铺、社区等各类商铺层出不穷，一面是黄金地段的商铺租金年年涨，地段不断升值；一面是一些新买的商铺租不出去或租金偏低。究竟什么样的商铺才是“黄金”商铺？目前苏州商铺投资的热土又在哪里？记者进行了一番探究。
苏州商铺的几种不同身份
说到商铺，一般指的是街铺，商业街的商铺，只有在市中心、商业区才有，郊外、乡下是没有的，随着都市的扩大，往外发展，郊外的就形成了区域商业中心，像苏州古城区就形成了观前、石路和泰华商圈，其中又以观前领先，交通方便才带来了人潮，生意才做的红火。
2006年1月13日的一次拍卖，位于莫邪路苏州大学边上的商业用地，2465㎡，起拍价1110万，11家单位报名竞争，多家举牌，最后以2720万元成交，每平米的楼面地价超过1.3万元，将来商铺的单价不会低于1.5万元，市区的商铺地块受宠，是因为物以稀为贵、面积又小所致，但处于城市边缘的地段就被冷落了，位于吴中区长桥街道苏蠡路东侧、澄湖路北侧的就以1045万拿到。按地板地价才625元/㎡，可见周边配套和地段的优势对商铺的售价影响很大。
住宅底层商铺是穿插在商业街内巷弄的住宅，因为商业的繁荣而使得住宅的底层转变为商业用途，观前街的情况就是如此，整个观前是商业区，但其中有不少住宅为老式公寓，因为形势的改变而往巷内发展，未来有可能一条巷子的底层全成为商铺，台北市忠孝东路一带四段的两边小巷弄，原为高级住宅，多年的发展，自然而然变成商铺。
而社区类商铺是在新开发的社区，为生活配套的商业设施，宜商宜租，服务周围200-500m左右的居民。有些附有大型超市，有些有小超市，这要看社区的规模大小而定，有了这种超市的存在，就吸引很多小生意或小服务行当的人聚集在其附近，为社区的人提供生活上的便利。
随着市场的分工，一条街上相同类型的行业会聚集在一起，店多成市，如东中市五金一条街，凤凰街的餐饮一条街，养育巷、干将路的装饰一条街，郊区的专业街、专业市场的形成，有人为的也有自然的，鞋类、相城的国际服装城、钱万里桥小商品市场和蠡口的家具城等等都属于商场或市场类商铺，有沿街的独立铺面，也有商场内的商铺，构成店中店的格局。
商铺投资攻略：各有各的玩法
商业街商铺
商业街的“经典”旺铺，其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也是高不可攀，在商业较发达的城市甚至会出现千金难求的局面。
提醒：商业街商铺的投资回报率高，风险也会相应增加。商铺投资专家认为，这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格已经被抬升到一个很高的价位区间，如果盲目入市，存在巨大的套牢风险。
超市商铺
大型超市往往伴随居住区诞生，拥有聚集人气的先天优势；大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。从目前大型超市的商铺销售情况看，在超市开业时几乎销售一空，不存在闲置现象。
提醒：超市商铺是依赖于超市而产生的，超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市会起到事半功倍的作用。
商务区商铺
商铺投资的诀窍之一就是 “看客买铺”。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。从城市的发展看，每个城市的CBD商务区规划都非常有限，因此特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。
提醒：在具体投资项目选择上，一般来说，CBD商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的主角。
社区商铺
社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。
提醒：值得投资者注意的是一些开发商通过对项目的包装宣传，从而促成了社区商铺销售价格虚高。这样商铺就丧失了升值的空间。因此投资前进行详细的考察，理性投资非常关键。
风险防范慎对商铺投资承诺
记得苏州观前街美丽新世界产权式商铺刚出来的时候，“×年包租、年回报利率×%以上”等动人宣传语吸引了不少人投身其中，而产权商铺的价格也随之水涨船高。然而去年以来，随着越来越多曾经打出高回报率的产权商铺项目陷入经营困境，产权商铺的风险也开始凸现。业内人士指出，产权商铺的销售过程中，往往会有不少吸引投资者的烟雾：时髦但空洞的概念，高回报无风险的广告承诺，售楼人员口头上的无风险保证等等，所以，投资者在购买产权商铺时一定不要过于盲目，以免落入陷阱。
风险一：产权证能否得到
有些商铺项目是自建商业项目，虽然自建项目也可出售，但它不属于商品房开发范围，不能当作商品房对社会公开销售，投资者也很难拿到产权证。另外一些商铺有可能被开发商抵押，这样是拿不到产权证的。
解决办法是去相关的房地产和土地权属登记交易机构查询房地产项目预售（销售）许可证和抵押登记公示。
风险二：定位是否准确
在开发商把过多精力放在如何卖出商铺的时候，却忽略了商铺本身的定位问题。然而当商铺售完进入实际操作阶段，开发商或经营方必须面对每年8％到10％的回报压力，这样就会迫使开发商还得回过头来重新考虑商铺经营定位等最基本又最核心的问题。而且不少产权商铺的开发商当初以房地产的推广模式进行包装，尽可能卖高价，却不考虑后期经营问题。这样的项目，即使在销售过程中一帆风顺，也往往在后期经营上问题不断，甚至一开业就停业。
解决办法是投资者自己评估。投资商铺，选好地段、价位、时机，充分把握相关政策、了解周边的配套和设施变迁，是投资者保证回报必须关注的课题。投资者应该在下单前客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素。而对于被开发商吹得天花乱坠的高回报率，投资者也一定要冷静分析。投资者一定要通过各种渠道详细了解开发商的背景和经营管理公司的实力，看开发商是否具有长期、稳定经营的能力。
