2007年即将结束，2008年也将到来。回首苏州楼市一年的发展历程，我们有太多的感慨：2007年楼市实在是不平静！政策、土地、价格、成交量、住房保障体系等关键字眼总包围在我们周围。伴随着系列宏观调控政策的出台，苏州楼市曾经高唱 “不经历风雨，怎么见彩虹”，一路挺进，正当业内对今年房价看好，买家感叹房价还要上涨之时，提高第二套住房首付比例政策让10月之后苏州楼市急刹车。如今，2007年楼市就在系列宏调政策下即将离我们远去，明年的楼市又将何去何从？从本期《楼市周刊》起，我们将与读者一起回顾苏州楼市这一年的风风雨雨，并将眼光投向即将到来的2008！
盘点今年苏州的住宅市场，可谓跌宕起伏，经历了一个从 “红”到 “黑”的突变历程，宛如坐了一回 “疯狂过山车”。在今年1-9月，苏州住宅市场呈现价格节节走高、成交一片繁荣的红火景象，不少打算置业的人都因为房价的迅猛上涨而只能望楼兴叹。然而，正是因为房价的非理性飙升，最终才导致了10月以来市场的急转直下，出现了连续两月有价无市的僵局。
红得 真疯狂
从本质上说，今年房价的飙升与全国的经济大环境有直接关系，这包括了物价指数的上涨、“奥运概念”的利好带动以及人民币升值效应等，加上“地王”的不断出现，这些都成为苏州房价摆脱一向稳健的形象不断上涨的理由。于是，刚过新年，苏州的购房者就真真实实地感受到了楼市的迅速蹿“红”。
事实上，苏州房价的上涨幅度一向比较稳健，从全市住宅成交均价的统计数据来看，2006年一年之间，最低点8月份4279元/平方米与最高点5月份5447元/平方米之间的波动幅度为1168元/平方米，整个年度成交均价的波动曲线比较平稳。但自从今年以来，在大半年的时间里，苏州楼市一改以往稳步上涨的势态，经历了一个让人触目惊心的急速拉升阶段。成交均价从最低点3月份的4904元/平方米一路拉升，到最高点9月份的7485元/平方米，足足上涨了2581元/平方米，而且从波动曲线来看这大半年时间里呈直线上升未有回落。如果用红色来形容这大半年来的话，房价的飙升幅度确实红得有些疯狂，但这也将为后来的变“黑”埋下伏笔。
仔细观察，我们不难发现，苏州楼市整个上半年的表现其实还算比较平稳，房价稳步上涨也在预料之中，5月份之前成交均价始终在6000元/平方米以下徘徊。然而，延续着五一黄金周的良好态势，6月、7月份房价开始加足了油门，对后市积极乐观的预期占据市场的绝对主流。6月份当月成交均价突破6000元/平方米，8月份成交均价随即又突破7000元/平方米，仅仅用了两个月时间苏州房价就完成了“蜕变”。
在这段时间里，开发商们欣喜地发现，无论楼盘开价多高，都能够受到买家的热烈追捧。新货推出，开盘日至少是能销售8成或以上，或者刚刚推出的楼盘，顷刻间被抢购一空，甚至还没正式开盘，就被“超额认购”，一些开发商甚至在开盘售罄之后忙不迭地懊悔“房价开低了”。也有的开发商针对当时的房价走势表示，既然整个大势都是上涨的，“我们只能是跟着形势走，一是随行就市，二是见机行事。”
然而，今年房价的突飞猛涨与积压已久的需求量迅猛释放也不无关系。公平地说，房价不仅仅是开发商提上去的，也是买家捧上去的。当然，大部分购房者购房似乎是一种颇为无奈的选择。“房子不见得高档了，地段也没有以前好，可价格却比以前高得多！”这样的感慨，似乎已经成了买家们的共同话题。大部分人看着不断上涨的房价觉得心惊肉跳，或者是在买与不买之间犹豫不决。不买怕以后更贵，买了又怕房价下跌吃亏。不过，他们中的大多数最终都选择了出手——买，心痛也得买！与此同时，除了自住型买家之外，股市、基金市场的红火也为楼市带来了一股不可小觑的力量——投资型买家。这部分买家赚了钱，流动性过剩的热钱无处可去，股市起伏风险太大，买房至少还有个保值的作用，投资型买家对楼市的追捧，也推动了楼价上涨。
黑得 好突然
9月27日，也许很多开发商都对它刻骨铭心。因为正是这天发布的央行房贷新政，成为了压倒骆驼的最后一根稻草，为疯狂的楼市按下了“暂停”键。对于今年系列政策的总结，有业内人士表示，连续3年的政策累计效应，终于在今年得到了释放。
其实，对于楼市，宏观调控政策始终在寻找着一种最为合理的方式也始终没有停息过。2007年被称为“政策执行年”，延续在去年结构调整、信贷、税收、土地、保障等方面的10项政策措施，今年国家继续加大房地产的调控力度，相继出台了多项楼市新政，力扼房价这匹“脱缰的野马”。在这其中，仅仅限于房地产行业宏观方面的，就包括《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等多项政策的出台，此外，还有《物权法》的实施以及多项有关土地方面的政策。而最为强烈的政策便是9·27出台的房贷政策，这成了让一路上扬的房价疯涨戛然而止的“最后一根稻草”。
事情真正发生急转直下的变化，是在9月之后。正当开发商还在积极乐观地准备十一黄金周的销售时，“9·27房贷新政”出台了，这令想入市者大多捂紧了钱袋。确实，高企的楼价，直接导致了买家的犹豫与退缩。十一之后，苏州楼市 遇冷，不少楼盘销售中心就算是周末也门可罗雀，销售人员比看楼客还多。这一黑，黑得好突然，让开发商多少有些措手不及，没想到购房者如此之快地再度捂紧了自己的荷包。
政策的影响迅速在苏州楼市得到了体现，10月份，苏州市区住宅成交均价为7294元/平方米，成了今年以来连续7个月上涨之后的首度回落，11月份成交均价则再度回落到了7000元/平方米以下，虽然这两个月均价下降的主要原因并不是开发商主动下调，而是主要成交区域和成交项目相对边缘化，非主流区域项目成为成交主角，但投资力量迅速撤退和购房者的观望情绪成为主宰这两个月苏州楼市的主要基调。
就在市场气氛低迷持续之时，有些开发商坐不住了，犹抱琵琶半遮面的促销措施也开始出现，而全新盘也开始重新审视自己，定价日趋合理，不少楼盘惊讶中发现依然能够出现了预订火热的场景。可见，市民们并非没有购房的需求，而是原来的高价实在太过脱离实际，对于定价日趋理性的楼盘，买家相当认同。更重要的一点则是，在买家和开发商的博弈中，买家似乎占了上风，其购买行为也越来越理性了，近两年的“卖方”市场似乎重新向"买方"市场转变了。
