走过不平凡的2007年，楼市迎来了又一年。回望苏州楼市去年的发展历程，可谓冷暖交加。国家宏观调控、土地拍卖、销售价格、排队购房、楼市喊冷、住房保障体系等关键词，均成为2007年苏州楼市阶段性的主角。
从上半年的“温吞水”，到年中开始高歌猛进，再到最后两个月的冷热交加。去年的苏州楼市可谓一波三折。如今，2007年楼市已经成为过去，今年的楼市将何去何从？从本期开始，本报联合园区新鸿嘉投资顾问有限公司，推出系列报道，回顾苏州楼市去年的种种焦点，展望2008苏州楼市的发展之路。
总篇
楼市风云一波三折
盘点去年苏州楼市，可谓跌宕起伏，经历了一波三折的突变历程。第一阶段是去年6月以前，有一个形象的比喻叫做“温吞水”。到了去年5月份，楼市仿佛睡醒的雄狮，一路高歌猛进，苏州住宅市场呈现价格节节走高、成交一片繁荣的红火景象。到了10月份，由于国家关于第二套房贷款新政的出台，市场急转直下连续出现冷热交加的局面。
事实上，苏州房价的上涨幅度一向比较稳健。从全市住宅成交均价的统计数据来看，2006年一年之间，最低点8月份4279元/平方米与最高点5月份5447元/平方米之间的波动幅度为1168元/平方米，整个年度成交均价的波动曲线比较平稳。
但自从去年5月份以来，在近半年的时间里，苏州楼市一改以往稳步上涨的势态，经历了一个让人触目惊心的急速拉升阶段。成交均价从最低点3月份的4904元/平方米一路拉升，到最高点9月份的7485元/平方米，足足上涨了2581元/平方米，而且从波动曲线来看这大半年时间里呈直线上升未有回落。
业内人士告诉记者，苏州楼市去年上半年表现其实依然比较平稳，房价稳步上涨也在预料之中，5月份之前成交均价始终在6000元/平方米以下徘徊。然而，延续着五一黄金周的良好态势，6月、7月份房价开始加足了油门，对后市积极乐观的预期占据市场的绝对主流。6月份当月成交均价突破6000元/平方米，8月份成交均价随即又突破7000元/平方米，仅仅用了两个月时间苏州房价就完成了两次大飞跃。
在苏州楼市飞速上涨期间，楼盘开盘无论开价多高，都能够受到买家的热烈追捧。新货推出，开盘日至少是能销售8成或以上，或者刚刚推出的楼盘，顷刻间被抢购一空，甚至还没正式开盘，就被“超额认购”，一些开发商甚至在开盘售罄之后忙不迭地懊悔“房价开低了”。
9月27日，这是一个让全国楼市记住的日子。就在这一天，央行出台了房贷新政。有人甚至用“压倒骆驼的最后一根稻草”来形容这一政策。业内人士表示，连续3年的宏观调控累计效应，终于在去年国庆前夕开始悄悄释放，并且不断发力。
2007年，被国家有关部门喻为“政策执行年”。在延续前年结构调整、信贷、税收、土地、保障等方面的10项政策措施，去年国家继续加大房地产的调控力度，相继出台了多项楼市新政，力扼房价这匹“脱缰的野马”。在这其中，仅仅限于房地产行业宏观方面的，就包括《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等多项政策的出台，此外，还有《物权法》的实施以及多项有关土地方面的政策。而最为强烈的政策便是去年9·27出台的房贷政策。
在新政的影响下，十一之后苏州楼市遇冷，不少楼盘销售中心就算是周末也门可罗雀，销售人员比看楼客还多。政策的影响迅速在苏州楼市得到了体现，10月份，苏州市区住宅成交均价为7294元/平方米，成了今年以来连续7个月上涨之后的首度回落，11月份成交均价则再度回落到了7000元/平方米以下，虽然这两个月均价下降的主要原因并不是开发商主动下调，而是主要成交区域和成交项目相对边缘化，非主流区域项目成为成交主角，但投资力量迅速撤退和购房者的观望情绪，已经被当做主宰去年最后两个月苏州楼市的主要基调。
【关键词一】六度加息
2007年，在汇率升值的周期内出现难以逆转的流动性过剩，即货币供应量过多导致的投资和投机需求过剩，推动股市、楼市及消费物价节节攀升，为预防国民经济持续过热，宏观调控措施层出不穷，以加息为主要手段之一的紧缩货币政策接踵而来。
短短365天，央行6度出手，累计上调一年期存款基准利率1.62个百分点，堪称历史之最，五年期以上贷款的基准利率累计上调0.72个百分点，已达7.83%。
频繁的加息并未对楼市产生毁灭性影响。主要原因在于每次加息幅度较小，而房价动辄每平米上涨数百元，加息的声音被完全掩盖了，庞大刚性需求被提前激发。同时，弹性投资需求也没得到有效抑制，当前的利率水平处于流动性陷阱之中，小范围的加息并不能改变这一状态，对货币的投机需求趋于无限，流动性过剩难以有效控制。
然而，加息的累计效果不容小觑，伴随着新年的到来，新利率的执行迫使许多家庭提前还款，准备换房的家庭格外谨慎了，而对首次置业的购房者来说，影响相对较小。
【关键词二】第二套房
2007年作为宏观调控年，各式各样的紧缩政策无休无止，然而对楼市来说真正的杀手锏无疑是9月27日公布的“房贷新政”，关于“第二套房”的新的贷款政策给持续升温中的楼市泼了一盆冷水。
新政执行后，在全国范围内出现成交量萎缩，苏州市场也不例外，“有价无市”成为市场新的代名词，关于楼市拐点是否出现的争论在全国范围内喋喋不休。
从苏州市区的成交量来看，前三个季度商品房成交量月均74万平方米，而第四季度下降为月均60万平方米。但毫无疑问的是，楼市投资、投机需求在很大程度上得到了抑制，楼市观望情绪持续蔓延，刚性需求是否会推动房价继续上攻让人忐忑不安。
关于二套房的界定一度成为政策难题，最初出现分别以“个人”和“家庭”为界定标准的两派，最后央行统一为以“家庭”为单位来界定二套房，但在实际操作中仍面临一定难度。
【关键词三】地价飙升
房价高企，地价飙升，2007年的土地拍卖会场场爆，各路开发商拿地一掷千金。从今年几次市区土拍会上可以看出，上半年几乎所有的地块都备受追捧，土地拍卖会涨幅从年初第一次的平均27％到七月份的56％，地价涨幅屡创新高。个别地块涨幅惊人，如仁恒在园区取得的一块地，成交总价上涨了10个亿，鑫苑房产在新区取得一块居住用地，楼面单价和当时普通住宅价格相当。
开发商对未来的市场预期向好，房地产市场进入了新一轮的快速上升通道。进入下半年，受美国次级债危机影响，政府加大调控力度，这就是9-27新政的出台。市场迅速作出反应，买卖双方市场信心开始下降，虽然成交表现平淡，但房价依然坚挺，可见开发商对未来市场依然充满信心。这样的信息同样反应在年底最大一宗的土拍会上：4宗流拍，26宗底价成交，36宗进入拍卖程序，虽然市场较七月份拍卖会冷淡了不少，但地块总体涨幅仍然高达32％，对于远郊地块占主流的本次土拍会，有这样的成绩，足见开发商对未来的预期。
2007年全年市区共出让土地1180万平方米，可建建筑面积近1800万平方米，与2006年持平，从充足的土地供应情况来看，未来几年仍是商品房开发与销售的旺盛期，金融与产业调控政策会抑制房价的过快上升，并对阶段性供求关系作出盘整，但不会逆转苏州房地产业稳定健康发展的基本格局。
【关键词四】万元房
以前年的眼光来看，估计很少有人能想到2007年会出现这么多均价超过万元的公寓楼盘。
对于万元高档公寓集中出现，一方面由于国内地产大鳄纷纷入驻苏城，给苏城带来了更高品质的住房，另一方面受益于城市快速发展，高收入人群不段涌现，迫切需要高品质住房改善居住条件，当然也有投资客对万元房未来的预期。
从万元房来源来看，万元房主要集中在知名开发商所开发的楼盘，依靠城市稀缺资源，创新，科技含量脱颖而出，如现代大道板块万元房主要依托城市资源稀缺，未来将成为高档居住区，朗诗国际街区主要依托科技含量等等。在房价高企的2007年，万元房的出现应该是必然。在万元房的带动下，2007年苏州市区房价也进入了飞速飙升的一年，年末普通商品房均价较2006年同期上涨达到45%，可谓惊人，远远超出大多数业内人士2007年初的预判。
【关键词五】排队购房
纵观整个2007年，排队买房几乎成了楼市红火时期的主旋律。在楼市红火的日子里，无论哪个区域的普通住宅楼盘开盘，总会有大批的购房者排队买房，并且排队者往往数倍于所推出的房源数量。这种现象的出现，一方面说明了苏州经济的快速发展和大量外来人口的涌入带来了对住房的大量需求，另一方面也说明苏州普通住宅市场出现了阶段性的供不应求，表现出一定的卖方市场特征。但总体来讲，排队买房只是苏州楼市发展过程中出现的一种阶段性的现象，从长远来讲，楼市的供需终将会出现动态的市场平衡，一个成熟稳健的房地产市场将会最终形成。
【关键词六】小户型
2007年的苏州楼市，无论是别墅户型，还是普通公寓户型，都出现了户型面积趋于紧凑的现象。在户型面积不断变小的同时，开发商们更加注重产品内部空间的完整性，力求在产品面积变小的同时，不改变产品内部的使用功能空间，由此延伸出了赠送面积等销售方式的出现。亿城新天地开盘5000人热抢，金色湖滨开盘1000人摇号，均说明小户型住宅是最吻合市场基础消费者需求的产品，需求刚性很大。小户型产品的大量出现，一方面是落实国家的房产政策、提高土地集约使用效率；另一方面是合理控制单套产品的总价，以对冲不断抬高的房价，同时还考虑了大量年轻白领支付能力有限而他们是最庞大的住房需求阶层这一事实。未来一段时间，小户型产品将会更加丰富化，也是城市住宅发展的一个重要方向。
【关键词七】新城崛起
随着城市进程的日益加快，苏州城市向外围发展的速度正在日益加快，由此带动了近郊区域房地产市场的快速发展。越溪城市副中心、青剑湖国际新城、平江新城都在很短的时间内迅速崛起，成为2007年苏州楼市发展过程中的亮点区域，尤其是越溪城市副中心更是异军突起，代表性楼盘中的普通住宅销售价格从年初的4800元/平方米迅速蹿升至年末的7000元/平方米左右，令人大跌眼镜。
这些房地产新兴区域在一系列重大利好的刺激下，房价与地价互相促进，区域发展前景与潜力得到了消费者的普遍认同。2007年12月底的土地拍卖会上，又有大批量的外围土地供向市场。2008年，相城新城、独墅湖高教园区板块将会成为新的高增长区域，而越溪副中心、沧浪新城将继续成为热点区域，苏州楼市向外围发展的步伐将会进一步加快。
【关键词八】别墅新元年
2006年及之前大量低密度用地的出让造成2007年苏州别墅市场出现井喷。2007年4、5月份起，园区环金鸡湖、独墅湖、青剑湖，相城区阳澄湖沿线、春申湖沿线，吴中区环太湖、木渎、越溪等近郊、古城区，共计有19个新别墅项目开盘入市，8个老别墅项目再度开盘推出新房源，整个别墅市场全年累计销售成交超过2000套，达到历史新高，桃花源更是创造了开盘一周售出210套的别墅销售速度纪录。
别墅市场供应量急剧增多的同时，也呈现出一些特点：1）中式风格的重新崛起。园区不再坚守欧美风格，开始出现中式风格别墅，吴中区、相城区则更多地体现出规划上的要求，重现历史人文。2）联排别墅是主力产品，在城市型别墅中占了76%的销售量；3）城市型别墅因高性价比、节省使用的进间成本而为市场宠儿，4）别墅创新元素增多。如立体人车分流系统的出现等，5）园区全年售出900余套别墅，销售量占市区的45%，成为高端置业者的首选区域，环金鸡湖作为苏州富人区的地位得以巩固。
自此，别墅产品在苏州市场扮演起更重要的角色，开启了别墅置业的元年。
【关键词九】轻轨楼盘
千呼万唤始出来，经过近12年的酝酿、论证、规划、申报与筹备，苏州轻轨终于在2007年12月末开工，成为中国首个建设轻轨交通设施的地级城市。轻轨对苏州的影响是方方面面的，除了提升城市居住品质，给居民出行带来方便以外，也给今年的苏州楼市注入新鲜血液。以在建的一号轻轨为例，沿线楼盘热销，价格水涨船高，其中轻轨首末站的楼盘最受欢迎。亿城新天地位于园区轻轨一号线首站附近，自今年9月份首次开盘以来，每次开盘都销售一空，而单价也从第一次的5500元/平米仅用2个月时间就上涨到6200元/平米，上涨幅度达到13%。而出让地块价格同样上涨较大，从去年中海的中海国际社区楼面单价1500元/平米，到今年的九龙仓2440元/平米，楼盘位置相似，容积率同样是1.8，均位于一号线沿线，上涨幅度却达到63％，远远高于其他区域上涨幅度。受轻轨一号线开工利好，沿线的商业同样受益，以写字楼为例，沿线的写字楼期房均价超过10000元/平米，远远高于其他区域价格。
【关键词十】产品创新
近一年来，苏州房地产市场的产品创新层出不穷，从万科本岸的立体人车分流系统，到华成房产的宽院小独栋别墅产品亮相，再到吴中地产温泉1858别墅首创温泉入户，朗诗地产的科技住宅新概念……一系列的产品创新为苏州楼市带来了一股清新的风。形形色色的产品创新，增加了项目的卖点，激起了消费者的购买热情。在产品创新的背后，随之而来的是相关产品的市场竞争力的大大提高，置业者的居住品质也产生新的飞跃。
2007
