近日，西安交通大学苏州研究院房地产研究所发表了苏州3月房地产蓝皮书，对一季度苏州楼市和主要的品牌开发商的现状和发展方向做了详细分析。记者了解到，该所今后每月均将定期发布苏州房地产蓝皮书，以对苏州楼市的前期走势作出专业解读并对未来走势进行相关预测。苏州房价真的降了吗
    3月是历来苏州房地产市场的小阳春，但在2008年的3月，市场似乎还是没有转热。截至3月24日，苏州全市住宅的成交均价6544元/平方米，而2月份的平均价格只有5279元/平方米，因此有不少报道认为苏州的房价出现了较大幅度的下降。
    但根据西安交通大学苏州研究院房地产研究所苏州3月房地产蓝皮书研究表明，苏州成交均价的下降仅是数字变化，因为政策性房源与多数百姓并没有太大关系。苏州的政策性房源主要包括：定销房、中低收入家庭住房、动迁安置房等，还有一部分是机关企业员工住房。这些房源有的是完全出售，有的是共有产权，对于普通购房者而言是无法享受优惠价格的。以2月份为例，中心城区（平江、沧浪、金阊）住宅平均销售价格为4038元/平方米，这个价格恐怕在任何一个商品住宅小区都是难以出现的。据估算，去除别墅、中低收入家庭住房、定销房，2月份公寓住宅均价与2007年12月相差不大，因此可以说苏州目前的房价没有上涨才是比较准确的。
    住宅市场供应仍充足
    从节后来看，2008年的市场有所不同。最为明显的现象，就是作为住宅市场风向标的园区项目表现不佳，从12月开始，园区的房地产市场就比较疲软，因此久违的优惠噱头也在2月从园区首先出现，3月促销的势头更为明显。
    截至3月24日，苏州全市住宅成交面积约为23万平方米，相比2月份上升了109.09%，但同比2007年3月份下降了43.90%。另一方面，苏州可售房源面积不断上升。至3月末，市场上的可售房源面积达到了308万平方米，已经连续5个月上升，市场供应量是很充足的。
    4月苏州楼市如何走
    西安交通大学苏州研究院房地产研究所有关人士向记者表示，从3月多个开盘项目的实际情况来看，有以下几个特点：
    首先是小户型选择性走俏。2007年只要有小户型，开盘就会出现排队，而2008年这种情况成为历史，并不是小户型都好销。近期万达广场的小户型确实出现了排队，而园区的几个类似楼盘排队者仅是去年的零头，简单的小面积以及较高的价格使得购房者热情大减。其次开发商选择了试探性销售，3月开盘或者预约的楼盘几乎都是只推出1-2栋楼，甚至按单元推盘。再次即是目前苏州楼市折扣已公开存在，新开楼盘少则5000元/套，多则95折，普遍水平是98折、大户型送车位，现在购房可以尝试谈谈价格了。与此同时，3月份高档物业销售超过了预期，近期楼市平淡，但高端物业都有销售，受大市波动反而小。不仅星岛仁恒、依云水岸等别墅持续销售，千万级的中茵皇冠社区别墅也有成交。3月的市场可以说普通购房者热情不高，开发商预期下降。因此在现有情况下，可以预计楼市出现重大变化的可能性不大，最大可能将延续目前的走势，4月新开项目还将保持比较谨慎的策略，价格上升幅度较低，优惠也将更普遍。
    一季度楼市动态分析
    万科带动大户型销售
    在“9070”政策的影响下，2007年小户型开始逐步增多。从2008年初的市场销售状况来看，代表小户型的2房产品其销售所占比例从原来的33.28%，提高到了46.07%。而4房以及以上住宅产品的比例从19.48%下降到了9.46%，大户型产品的市场空间正在不断的缩减。
    但是节后万科金色家园、玲珑湾2个项目内大户型的销售却相对比较顺畅。金色家园主推的6、7号楼均以141-172平方米面积的大户型为主，玲珑湾主推的住宅则主要是142平方米的精装户型。玲珑湾是首先采取优惠措施的大型楼盘，随后金色家园也积极跟进，因此在近期的销售中万科遥遥领先。以玲珑湾21号楼为例，2月中旬开盘销售，目前销售率已经达到80%，同时玲珑湾也成为2月全市的销售亚军。在3月中旬销售的金色家园7号楼，目前合同销售率也达到了60%。可以说，万科顺势操作，取得了大户型销售的主动。
    中海定价影响较大
    目前苏州房地产市场的核心区域以及导向市场依然位于园区。园区是苏州房地产市场的风向标，从区域市场的价格水平以及市场的层次与规模，都对苏州市场产生着重要的影响。2007年园区无论从商品房还是住宅，其新增量均处于领先的位置。2007年园区新增总量达到了246.60万平方米，占到了全市5个片区新增供应总量的30%，其中住宅的新增供应总量达到了全市的33%。
    园区是目前苏州大型地产企业最为集中的地区，目前在园区主要在售项目分别集中在中海、万科、雅戈尔、晋合、仁恒、建屋、隽御等几个大型地产企业。从目前市场在售项目来看，中海地产下属的在售项目总量位居第一。中海地产目前在园区共有5个地产项目，分别是半岛华府、湖滨一号、星湖国际、御湖熙岸以及国际社区。中海地产不仅是2007年销售总额全市第一，而且取得了园区定价的相当话语权，不少项目的价格是跟随性变化的。这种影响力在2008年随着御湖熙岸、国际社区2个项目的全面销售将更为明显。
    御湖熙岸是目前湖西最大的楼盘，建筑面积约32万平米。继一期别墅、御上十栋后，华府1-4号楼即将销售，预计价格在10000元/平方米左右，是有较高性价比的。中海国际社区则是湖东最大的楼盘，建筑面积120万平方米，预计项目一期都是中小户型。如果这个项目再次重复湖滨一号开盘低价入市的策略，将对湖东多数楼盘都有直接影响。
    仁恒晋合精装修成优势
    近期，园区政府提出中新合作区精装修商品房比例不得低于50%，高层以上商品住宅原则上全部推行精装修，以进一步减少建筑垃圾和噪音污染。此项政策的最大收益者将是以精装修住宅为特色的仁恒、晋合两大开发商。
    仁恒专注于精装修产品，在苏州的代表项目是星屿仁恒。除了精装修住宅外，仁恒对别墅的关注力度也相当大，星岛仁恒是独墅湖区域的高端物业代表。2008年金鸡湖大道别墅项目即将推出，建筑面积34万平方米，这是一个大型低密度楼盘。而晋合金湖湾是苏州购房者从认识到接受精装修高档公寓的主要项目之一，金湖湾创下了交房无投诉的纪录，后期的管理服务相当出众，是湖东外籍客户租赁率最高的。此外，晋合似乎正向高端物业运营商转变，其在湖东就有2个五星级酒店在建。在湖西，晋合的水巷邻里花园将在上半年开盘销售，这是一个别墅、花园洋房、小高层社区，包括别墅都是精装的。据说，这个项目的装修品质更高，将使得对高端物业的认识更上一个台阶。
    雅戈尔继续酒店路线
    在竞争逐渐加大的市场下，雅戈尔在园区开发的项目中采取坚决的差异化。从最初的雷迪森广场酒店公寓到现在的潇邦酒店式都会社区，均是以小面积户型为主，但与其他项目简单的把面积做小不同，这些项目的共同特点是以酒店式的管理服务为基础，在增加原有产品价值的基础上，提升产品的竞争力。潇邦酒店式都会社区预计在上半年推出。
    新湖受益地段价值
    新湖开发的项目明珠城位于苏州与吴江的交界处，最大的利益就是随着苏州发展的推进，融入到苏州城区之中。从苏震桃公路的开通，到苏州轻轨在其附近设站，楼盘价值将极大提升。除此之外，新湖地产是全国少数几个将土地出让金全额付清的开发商，几乎没有现金压力，因此也可以对产品塑造，做到同样价格品质更高。